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廣州物流貨運園為什么規(guī)劃？-東莞生態(tài)物流園城市配送業(yè)務(wù)
生態(tài)園城市配送物流園謀穗深港業(yè)務(wù)
日前公布的《東莞市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（下稱《物流規(guī)劃》）中，生態(tài)園城市配送物流園區(qū)入選，將東莞物流產(chǎn)業(yè)空間布局由計劃的“一港三帶五園區(qū)”改為“一港三帶六園區(qū)”。
據(jù)《物流規(guī)劃》介紹，生態(tài)園城市配送物流園區(qū)將選址在寮步鎮(zhèn)、東莞生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等交通便利的地區(qū)，以城市物流配送為主，面向東莞市城區(qū)，兼顧香港、深圳和廣州等珠三角核心城市。
園區(qū)功能
做周邊區(qū)域物流節(jié)點
王愛虎，《物流規(guī)劃》項目組成員，也是華南理工大學(xué)物流與供應(yīng)鏈管理研究中心主任。
昨天，王愛虎接受本報記者采訪時指出，《物流規(guī)劃》編制之初，規(guī)劃布局初定為“一港三帶五園區(qū)”，計劃重點加快建設(shè)虎門港物流基地和東莞保稅物流中心（B型）、立沙島石化倉儲物流園、常平大京九物流園、石龍中外運紅海物流園、茶山鐵路物流園六大物流園區(qū)的建設(shè)，生態(tài)園城市配送物流園區(qū)不在計劃內(nèi)，在征集有關(guān)部門和相關(guān)鎮(zhèn)街意見后，最后才被寫進《物流規(guī)劃》。
據(jù)介紹，生態(tài)園城市配送物流園區(qū)今后將承擔(dān)周邊區(qū)域的物流節(jié)點功能。
配送需求
以港深穗三地為主
據(jù)《物流規(guī)劃》，生態(tài)園城市配送物流園區(qū)將以GMP醫(yī)藥配送、商貿(mào)零售企業(yè)配送、電子商務(wù)配送、汽車零件配送為主，輔以零售結(jié)算、貿(mào)易采購、流通加工等功能，引導(dǎo)或引進商貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)，將商品配送中心設(shè)在生態(tài)園城市配送物流園。
從《物流規(guī)劃》看，我市的物流業(yè)將利用毗鄰香港、深圳和廣州等核心城市的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)達的綜合物流網(wǎng)絡(luò)，針對三地人口日常消費所產(chǎn)生的配送需求，開展城市配送物流業(yè)務(wù)。而生態(tài)園城市配送物流園區(qū)，將在這項計劃中發(fā)揮重要作用。
王愛虎認(rèn)為，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的物流園區(qū)，將通過配送中心的分揀、加工、配裝，科學(xué)地選擇配送路線，為城市工商企業(yè)及其他服務(wù)業(yè)提供小批量、多品種、高頻次的配送服務(wù)，滿足企業(yè)低成本、高效率的物流需求。
廣州“最佳物流貨運園”騰籠換鳥
自從廣州中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)物流貨運市場遷出城區(qū)向外圍發(fā)展后，被騰出來的大片“寶地”和閑置建筑物一直令業(yè)界“牽腸掛肚”。日前，效仿義烏模式、規(guī)模幾乎是目前廣州流花服裝商圈總和的80萬平方米的小商品市場園區(qū)及國際服裝展貿(mào)城，正在廣州沙太路原新百佳貨運及周邊三個市場的舊址上，慢慢打造出雛形。
南都記者從有關(guān)部門獲悉，當(dāng)初沙太路沿線自發(fā)形成的大型貨運市場至少有22家，幾乎占據(jù)全市公路物流業(yè)務(wù)的半壁江山。但隨著政府2005年開始部署的轉(zhuǎn)型要求，上述22家貨運市場于2009年9月全部完成搬遷。按照政府引導(dǎo)，沙河涌整治及貨運場搬遷后沙太路沿線有意規(guī)劃為商業(yè)、批發(fā)長廊。
“沙太路沿線產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，新百佳建成后將對該地帶商貿(mào)和第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型具有示范意義。”廣州天河區(qū)規(guī)劃分局有關(guān)人士透露，目前宏新公司等也在籌劃升級改建服裝批發(fā)市場。記者粗略估算，未來5-10年分批分期將有接近100萬平方米批發(fā)市場物業(yè)在沙太路浮出水面。這意味著繼十三行、流花商圈之后，又一個服裝批發(fā)市場集散地正在廣州悄悄崛起。
原有商圈擴容乏力
廣州服裝批發(fā)市場數(shù)量繁多，但若按分布則主要集中在三個商圈。流花-礦泉商圈無疑是其中的旗幟。“過去5年，流花商圈專業(yè)市場的面積從30萬平方米翻番至60多萬平方米。但租金也漲勢兇猛，紅棉國際時裝城一個6平方米的檔口，每月的租金現(xiàn)在就要1.4萬元，租金價格甚至是廣州地標(biāo)中信廣場的5倍。”合富置業(yè)的一位租賃顧問向記者表示。
十三行以女裝批發(fā)市場為主，主要由新中國大廈內(nèi)大文豪、大時代、均盛、耀生等7家大型服裝市場，及廣州市紅遍天服裝交易中心和嘉家服裝批發(fā)城等構(gòu)成，旁邊還有一些小的批發(fā)市場。一位不愿透露姓名的服裝批發(fā)商向記者透露，紅遍天首層一個3平方米的檔口目前每月的租金已飆到1.6萬元，“樓上展示的寫字樓更高，每平方米租金3100元。”不過，高租金、高地價導(dǎo)致土地資源稀缺，發(fā)展擴容空間已然乏力。
地理承接具一定優(yōu)勢
沙河商圈雖然與前流花、十三行三足鼎立，但主要集中在濂泉路附近，經(jīng)營面向農(nóng)村、二三線城市的廉價服裝。由于自發(fā)形成，該地段臨建市場及違章建筑眾多，管理混亂，交通不暢，消防也存在很大隱患。去年，包括宏得欣服裝市場、長城成衣批發(fā)市場在內(nèi)的7.6萬平方米違章建筑及過期臨建被拆除，其中商業(yè)建筑總面積達5萬平方米。隨著規(guī)模的縮水，濂泉路已難撐起沙河商圈之名，商戶向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移趨勢明顯。
“沙太路與濂泉路相距不足5公里，同處沙河商圈，對于承接廣州內(nèi)圈層批發(fā)市場外遷的商戶具有天然優(yōu)勢。”廣州新百佳小商品市場園區(qū)董事長賴惠新在接受南都記者采訪時表示。
據(jù)悉，凡從廣州向東、南、西、北方向出去的所有高速公路，均有出入口設(shè)在沙太路周邊，不足5分鐘車程。新百佳所處的京溪路口東面更有廣汕路和地鐵三號線天河客運站，西面有105國道和地鐵南方醫(yī)院站。而通過廣州大道不僅有效回避了濂泉路交通擁擠路段，并可與中大紡織商圈等上下游鏈條往來。發(fā)達便捷的交通為廣州服裝批發(fā)市場的升級改造提供了先決條件。
外圍環(huán)境正加速改變
不過，國內(nèi)紡織服裝市場的變化，僅僅是交通情況的改造升級還不足以應(yīng)對。
“廣州近年來大量制造企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，外遷至江西贛州等外省。制造業(yè)基地的外遷令廣州批發(fā)市場的集散優(yōu)勢減小。”楚睿商業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示。與此同時，武漢、鄭州、沈陽等內(nèi)地新興批發(fā)商圈越來越多，北京一個批發(fā)市場項目的面積就超過廣州流花商圈的總和。而且內(nèi)地配發(fā)市場的場館更漂亮，配套、營銷、包裝不斷升級，這些后起之秀不斷瓜分廣州同業(yè)的蛋糕。
更不容忽視的是，零售渠道越來越多樣化，把控的市場份額越來越高，如果廣州的批發(fā)市場仍然只是簡單重復(fù)傳統(tǒng)批發(fā)市場的模式，將面臨巨大的風(fēng)險壓力。
記者調(diào)查獲悉，沙太路地塊原屬物流用地，加上周邊10多家貨運市場，整合在一起有近百萬平方米的用地。經(jīng)過多次協(xié)商，各股東同意升級改造，將其造成一個以成品服裝、潮流服裝為核心，向布匹和展貿(mào)兩頭延伸的特大型服裝產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。
新版升級模式
“與傳統(tǒng)批發(fā)市場不同，我們借鑒了義烏的模式，園區(qū)打破傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場局限，聚集了服裝城、化妝品城、小飾品城、鞋業(yè)城、皮具城、珠寶城等，同時對各專業(yè)市場將實行‘統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一信息平臺、統(tǒng)一物流配送’，并規(guī)劃有8000多個停車位。”賴惠新透露，為了提高含金量，他們前不久與中國十佳品牌設(shè)計師林姿含、劉洋進行了溝通，“我們將推出5000多間研發(fā)創(chuàng)意辦公室，力爭5年內(nèi)將這新百佳打造成一流品牌的國際時裝研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。”
展貿(mào)中心與電子商務(wù)也將是沙太路轉(zhuǎn)型者們大膽嘗鮮的創(chuàng)舉。據(jù)悉，新百佳一期建成后有12萬平方米，其中有一個幾萬規(guī)模的展貿(mào)中心。“琶洲的廣交會有時限性，而且是綜合的交易會。我們希望通過自己的展貿(mào)中心每月舉辦數(shù)次甚至一周一次以上的各種專業(yè)展、設(shè)計大賽和購物節(jié)等展貿(mào)活動。”同時，建立電子商務(wù)平臺———新百佳網(wǎng)上市場，所有入駐客戶以實名會員身份加盟，以未來4萬多家實體客戶為基礎(chǔ)向產(chǎn)業(yè)鏈和銷售鏈的上下游延伸，統(tǒng)一發(fā)布商品信息，由合作的物流公司實行統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算。
記者了解到，目前圣地集團位于沙太路的服裝批發(fā)城二期預(yù)計可達到10萬平方米，宏新公司正在籌劃一個以經(jīng)營布匹、服裝、小商品為主的30萬平方米的大型專業(yè)市場。這意味著，未來沙太路服裝市場的面積幾乎是流花、十三行兩大商圈目前所有批發(fā)市場面積總和的2倍。
雅卡商業(yè)運營機構(gòu)董事長鄧國堅
解決招商難需要新資源
廣州的專業(yè)市場一般是自發(fā)形成的，除了依靠生產(chǎn)地的產(chǎn)業(yè)資源或交通樞紐資源，還要具備另外一種吸引商戶和消費者的資源，否則很難招商、做旺人氣。
事實上，廣州部分成熟商圈中的新開項目幾乎都遭遇這一困難，日前高調(diào)入市的廣州火車南站美嘉服裝城也傳出封盤消息。
新百佳小商品市場園區(qū)董事長賴惠新
3年免租或能攬來人氣
新百佳園區(qū)總投資額26.8億元，將分4期建設(shè)，首期推出了3000多間3年全免租的鋪位。也就是說，只要這些商戶遵守合約，在前3年就可以享受一分錢租金都不用的優(yōu)惠。這些合約包括“按期裝修、按時開業(yè)、營業(yè)”等硬性條件。希望可將培育期從5年縮至3年。
