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現代物流園區投資趨勢 物流園經濟發展未來預測
第八屆中國國際物流節設置“中國物流園區發展論壇”核心活動，本次【中國物流園區發展論壇】主要突出高端性、國際性的盛會。中國交通運輸協會會長錢永昌致辭，南京市人民政府副市長陳剛致開幕辭。著名物流園區專家、享譽業內的物流策劃大師，中國物流策劃研究院副院長，中物策（北京）工程技術研究院、廣州李芏巍物流策劃機構首席執行官、廣州大學物流與運輸研究中心副主任，廣東省物流行業協會副秘書長，被譽為 “中國物流策劃泰斗”、“中國物流策劃第一人”李芏巍特邀做客【中國物流園區發展論壇】嘉賓。
議題：物流園區投資趨勢與未來預測。記錄整理摘要如下：
1．受政策利好，進入物流園區投資領域的資金將會增多。
在2009年3月印發的國家《物流業調整和振興規劃》中，“物流園區工程”位列九大重點工程的第二，明確指出要“統籌規劃建設一批以布局集中、用地節約、產業集聚、功能集成、經營集約為特征的物流園區”，并對物流園區的整體和全局性原則問題作了清晰、詳細的論述。
物流園區作為一個大型物流平臺，“物流園區工程”與“多式聯運轉運設施工程”、“城市配送工程”、“大宗商品和農村物流工程”等其他大力扶持的重點工程都有著密切的關系。因此，從一定意義上，物流園區的成功與否也關乎著我國物流業能否順利地發展。
受國家政策的利好，將會有更多的資源以及資金進入到物流園區行業。一般而言，大型投資商的投資方向往往以資源和資產為主線，往往比較關注土地以及物業等未來升值空間巨大的有形資產，關注隱蔽資產尤其是即將釋放利潤的資產價值如物流地產。我認為，在未來的3年內，物流園區的投資、發展與建設將迎來一個新的局面
2．物流園區將逐漸進入回報期，開發與經營模式漸趨成熟。
我國的物流園區在投資建設中存在著多干快上、急功近利的弊端，也出現了很多失敗的案例。一般而言，國外物流園區的投資收益期大約在15年左右。目前，我國物流業發展的一個顯著特點，就是一些開發建設較早的物流園區已經跨越了概念期，進入投資回報時期。據我們了解，深圳以及上海的一些建設得比較成功的物流園區，在2005年久已經開始獲得純利，在近兩年，更多的物流園區在經歷了前幾年的摸索之后，開始逐漸步入盈利的軌道，經營模式已經逐漸成熟。
目前國內外物流園區的經營模式主要分為兩種形式。第一部分為土地運營，包括土地的增值、土地的出租等，類似于商鋪；基礎設施運營（包括公路、鐵路、信息基礎設施、水電等）。第二部分為業務運營，包括建筑物的運營（包括倉庫、停車場、堆場、酒店、維修站、服務區等）；以及物流業務運營（包括裝卸、運輸、流通加工、包裝、倉庫運作等）。此外，物流園區在其他各方面的運營水平也正在逐漸提升，投資開發模式正在得到不斷完善。
3．受國家政策影響，保稅物流將獲得更多投資機會。
2009年初，我國決定對出口加工區全面拓展保稅物流功能。出口加工區拓展保稅物流功能，是指將出口加工區原先單一的加工出口功能拓展為“加工出口為主，保稅物流為輔”，并同時開展維修、檢測和研發業務的一項特殊區域整合政策。這是國家率先順應科學發展觀，實現可持續發展，滿足出口加工區轉變經濟發展方式和加快加工貿易轉型升級要求的大膽創新和實踐。同時，這也是我國對海關特殊監管區實行“功能整合、政策疊加”政策的一個有力嘗試。
出口加工區、綜合保稅區、保稅港區、保稅物流園區、保稅物流中心（B型）等各種海關特殊監管區，都將在這一政策的調整下具備保稅物流功能，同時將會有更多的物流園區獲得保稅物流功能，以緩解金融危機帶來的沖擊，促進我國貿易業的轉型升級。海關特殊監管區擁有特殊的要求，一般由政府進行投資主導，建設基礎設施，吸引開展保稅物流業務的企業入駐。部分地區也有物流地產商投資介入的情況。預計在未來兩年，保稅物流園區的投資與建設步伐將會加快，海關特殊監管區的整合也將獲得新的突破。
4．土地資源日益稀缺，物流園區將成為優質的戰略資源。
目前，國家對于園區類的用地出臺了更加嚴格的管控措施，對于有圈地嫌疑、已經批地幾年而久未動工的園區用地，國家將給予收回。此外，隨著房地產市場的日益火熱，以及城市發展的需要，不可再生的土地資源日益稀缺。另一方面，市場進入者增多，對市場和土地資源的爭奪更加激烈，低成本進入的先行者盈利能力較好、物業升值潛力較大。
目前，中國的現代物流業正處于快速的上升通道中，創新經營服務模式不斷形成，保稅倉、區港聯動、物流金融、供應商管理庫存、精益物流等各種先進的跨行業協作理念不斷推陳出新。但終歸而言，許多新型經營模式無法離開物流園區、批發市場這個物流地產的操作與運營平臺。許多地方均出臺了物流發展戰略規劃，將物流園區、批發市場的發展與建設作為重點，并將其作為戰略性物流資源來經營，各地政府在物流園區的開發建設過程中發揮了重要作用，各地涌現了大量的物流園區和高檔次的批發市場。這樣，園區的復制性更弱、增值服務附加值更高、獨占性更強，價值更高。
在未來的幾年內，物流園區的投資價值將更加顯現，開發成本將會隨之上升。
5．環保因素上升，物流園區的投資建設將更加重視環境控制。
環境的控制是物流園區投資于開發建設的重要內容，雖然物流行業提出“綠色物流”、“綠色供應鏈”的概念已經有些年頭，但是在實施細節與操作流程方面仍然沒有獲得足夠的重視。
在未來幾年，“綠色物流”在物流園區的投資與開發建設方面將取得一些成效，主要將表現為以下幾點：
#p#分頁標題#e#（1）在物流技術的研究和應用上，積極開發和試驗綠色包裝材料等；
（2）在政策上，積極出臺相應的項目準如政策、綠色物流政策和法規；
（3）在行業管理上，要求企業必須承擔更新舊車輛、使用符合環境標準的新式貨車的義務；
（4）在交通上，采用排污量小的貨車車型、近距離配送、夜間運貨，以減少交通阻塞、節省燃料和降低排放等；
（5）在用地上，采取集約高效的土地利用方式，對綠地率的控制將上升，這也是最直接有效的方式之一。我認為，在未來的幾年內，這種趨勢將會十分明顯。
